2018年5月房地產分析---危險老舊房屋重燃生機 - 房地產分析專欄
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2018年5月房地產分析---危險老舊房屋重燃生機
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、地上權「敗部復活」
房地產是永遠的金銀財寶,項目繁多,學問高深。
 
所謂房地產不景氣,並非所有的項目都不景氣,有些項目仍然搶搶滾,某些專家或幸運者得利,甚至得到暴利!所謂房地產景氣,也並非所有的項目都景氣,仍有部分項目慘遭滑鐵盧,甚至淪落到法拍市場!
 
所謂這幾年的「票房毒藥」地上權最近則大放異彩,政府官員也興奮異常!
 
國產署今年首批地上權案5月14日開標,7宗案件共標脫4宗,標脫率達57%,創近5年新高!決標權利金總額約21.2億元,擺脫「票房毒藥」稱號。國產署官員表示對於今年達標樂觀,因為目前光這4宗可解繳國庫的金額就高達11.6億元,距離今年權利金目標20億元已超過一半!
 
此次標脫的4宗國有地招標設定地上權,其中兩宗位於台北市中正區、彰化縣員林市。由台鐵與國產署分別持有、位於台北市中正區面臨杭州北路的國有地,面積約775.3坪,屬第三種商業區。
 
該地權利金底價從去年的19億元降至17.67億元,果然降價奏效!本次由新光人壽以17.68億元標下,溢價率100.07%!僅多出底價不到130萬元,每坪約228萬元,非常精準,年租金1,198萬元。新光人壽表示,未來全棟預計將作為投資用不動產,提高固定收益,預估每年收益率3%以上。
 
另一宗位於彰化縣員林市溝皂段865地號,土地面積約966.25坪,屬住宅區,由莊姓自然人以5,797.8萬元得標,溢價率103.41%,平均每坪6萬元,年租金63.7萬元。該地聯外交通方便,生活機能佳,得標人應為在地人。
 
另外兩宗在高雄市鳳山區福誠段與文英段。位於福誠段的國防部營改基金土地,面積約1,748.35坪,為第三之一種住宅區,由鑲揚國際開發有限公司以2.2億元標下,溢價率107.27%,每坪約12.5萬元,年租金263.8萬元;文英段則是由人福有限公司得標,得標價8,008萬元,溢價率102.16%,每坪約12.3萬元,年租金651萬元。
 
本批4宗標脫的地上權案,決標權利金為21.2億元,扣除給付台鐵與國防部營改基金的部分後,約有11.6億元可解繳國庫。
 
地上權讓國家仍保有土地所有權,類似大陸的土地國有制度,這是一個保有國有土地重要政策。
 
二、都更條例20年大失敗,危老重建條例推出「小確幸」
都市更新條例81年11月11日公布,至今20年,並歷經多次修法,然而,20年過去了,成功案例寥寥可數。台北士林文林苑釘子戶案件當年被民粹、媒體、政治拿來操作,引發社會動盪。媒體說「今天拆王家,明天拆你家」,太無限上綱了,真的是這樣嗎?使得台灣都更的腳步嚴重延緩,裹步不前,老舊房子、危險屋宅無法透過都更完成重建,都更條例到現在還在立法院修法,台灣這20年倒退停滯,如同20年來年輕人的薪資很難上漲,而無法呈現新時代新面貌的現代活力!這是非常嚴重的悲哀事情!
 
20年過去了,台灣房子更老了更危險了,政府乃於去年5月10日通過了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,希望危險老舊房屋的重建可以不再遙遙無期,開出一條小路。去年11月起各地方政府陸續開始受理民眾申請危老重建計畫,至今總共23件,11件完成核定,其中全國首件危老案今年5月在高雄動工!4年前興總建設在高雄市苓雅區蓋房子時,因施工不慎,導致鄰近22戶透天住宅嚴重傾斜龜裂,其中有8戶與恆宇建設合建分屋,為全國首件通過審核、動工的危老重建個案。該個案於今年3月核准建造執照,5月11日動土,可見政府對危老政策推行決心。
 
歷經4年等待,受災戶感觸很深,逾80歲的張陳阿娥便說,「房子沒了,我年紀大了也買不起,當然會流眼淚啊!」她兒子張國堂補充,「好在去年危老條例通過,雖有些鄰居因有土斯有財觀念不願參與,但仍有年紀大的屋主答應,才促成這個重建案。」
 
危老條例提出了多項利多,包括對於3年內提出申請重建者,祭出最高1.4倍基準容積獎勵;縣市政府原則應在30天內完成審核,達到快速通關的效果;重建期間地價稅及房屋稅免徵,重建後2年地價稅及最長12年房屋稅減半徵收。而最關鍵的是重建工程貸款信用保證,除了鬆綁銀行法第72條之2商業銀行放款比率限制之外,5月11日立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」增訂第十條之一,放寬危老建築物所有權人資金融通,得不受「銀行法」的30%放款融資比率限制,讓申請民眾能獲得銀行融資協助。另外,由內政部、財政部共同主導的「台灣金聯都更服務公司」,主要股東包括台灣金為首的8大公股行庫與台灣金聯,3月底已經完成公司登記。「台灣金聯都更服務公司」主要鎖定屋齡老舊危屋,提供整合、興建計畫、不動產評估報告與財務稽核等服務。
 
然而,危老條例的重建需要100%的所有權人同意,這又是一個最艱鉅的挑戰!
 
三、以房養老
為滿足高齡化社會的來臨,以房養老政策開辦兩年多來,業務穩定持續增長。根據金管會統計,截至107年3月底,全體銀行以房養老迄今核貸案件共2,425件、撥貸金額約新台幣130億元,截至去年底則為2,227件、119億元。業務量前三大銀行為合庫、土銀以及華銀,均為公股行庫,「以房養老」已成了趨勢!
 
為為因應以房養老趨勢的金融需求,銀行於民國104年11月開辦俗稱「以房養老」的商業型逆向抵押貸款,協助年長者運用自有房產設定抵押權給銀行,銀行每月平均撥付本金,作為老年生活保障的補充性措施,以安定年長者生活。
 
目前包含合作金庫銀行、土地銀行、台灣中小企業銀行、第一銀行、華南銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海商業儲蓄銀行、兆豐銀行以及安泰銀行等12家銀行開辦以房養老的金融業務。
 
根據金管會統計,因北部不動產價值較高,以房養老業務目前還是以北部區域居多。而承作以房養老業務的前三大銀行依序為合作金庫銀行的58億元、土地銀行的34億元以及華南銀行的22億元。
 
.........................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)